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Come unire due appartamenti: costi e interventi

created by Team editoriale Giovedì, 18 Gennaio, 2018 - 12:09

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unire due appartamenti

La famiglia cresce e lo spazio è poco? Hai il desiderio di realizzare uno studio o una stanza degli hobby a casa? L’opportunità perfetta da cogliere al volo è l’acquisto di un immobile attiguo o anche solo comprare una camera dal vicino, per realizzare un salone doppio e avere una cameretta in più. Magari potresti unire due appartamenti uno sopra l’altro, con una bella scala d’arredo interna, realizzando una divisione più funzionale tra zona giorno e zona notte su due piani diversi.

È infatti possibile la fusione di due appartamenti contigui, con il vantaggio di costituire un’unica unità immobiliare e, in quanto abitazione principale, non pagare l’Ici sulla prima casa. Una soluzione perfetta per chi si trova così bene a casa propria da non volerci rinunciare, ma che allo stesso tempo, negli anni, si trova a fronteggiare esigenze diverse.

Nel caso non si disponesse della liquidità sufficiente si potrebbe facilmente ttenere o rinegoziare un eventuale mutuo preesistente, visto che il valore della casa aumenterà. Vediamo allora come fare per avere una casa più grande senza traslocare e quanto costa unire due appartamenti.

Comprare un appartamento attiguo, agevolazioni prima casa per fusione di immobili

Se si presenta la possibilità di acquisto di un appartamento contiguo, confinante o sovrastante al proprio, è possibile usufruire della agevolazioni fiscali per la prima casa, come l’imposta di registro al 2%, l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e imposta catastale fissa di 50 euro. E, come vedremo nel paragrafo successivo, la cancellazione dell’Imu sulla prima casa. Per averne diritto, è necessario che la casa che si sta acquistando non sia un immobile di lusso, che con l’accorpamento dei due apportamenti non superi in totale i 240 mq, e che si ottemperi in breve tempo alla fusione degli immobili.

Con il decreto ‘Sblocca Italia’ (dl 133/2014) sono diminuiti gli oneri e i costi per unire due appartamenti come prima casa. Per interventi come l’apertura di una porta in un tramezzo per unire i due appartamenti confinanti non è più necessario richiedere al Comune il permesso di costruire, ma tale intervento accorpamento delle unità immobiliari può essere eseguito presentando al Comune semplicemente la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (Cila), firmata da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra), insieme al progetto. Nel caso, invece, in cui si voglia unire due appartamenti sovrapposti per i quali è necessario costruire una scala, va invece presentata la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (Scia).

Quando i lavori saranno conclusi, si dovrà inviare al Comune anche la comunicazione di fine lavori. Dopo di che dovrà essere l’amministrazione a provvedere all’aggiornamento catastale, inoltrando all’Agenzia delle entrate la documentazione per il nuovo accatastamento. Con un notevole risparmio di tempo e di denaro.

Unificare due appartamenti contigui, fusione catastale e fiscale

Nel caso di due appartamenti contigui, cioè adiacenti, comunicanti o confinanti tra loro, accatastati come unità immobiliari distinte, per beneficiare della cancellazione dell’Imu occorre richiedere prima possibile l'accatastamento unitario, la cosiddetta fusione catastale. Altrimenti uno dei due sarà considerato secondo casa. È necessario che il proprietario sia unico e che si effettuino tutti i lavori necessari, come la variazione di tramezzi, le aperture ed eventuali modifiche degli impianti elettrici, per dimostrare che l’immobile è effettivamente uno solo. A tal fine è necessario presentare la documentazione che attesta l'unione dei due appartamenti all'Ufficio tecnico del proprio Comune di residenza. In questo modo se da un lato aumenterà la rendita catastale dell’immobile, dall'altro il risparmio fiscale che si otterrà sarà nettamente superiore all’aggravio di spese dovuto all’aumento di metratura dell’immobile. Importante però è non superare i 240 mq complessivi, altrimenti l’appartamento sarà considerato di lusso, e pertanto escluso dalla cancellazione dell’Imu.

Diversamente può capitare di volere effettuare la fusione di due appartamenti di proprietari diversi: cioè che i due appartamenti contigui abbiamo due proprietari distinti anche se dello stesso nucleo familiare, ad esempio marito e moglie. In questo caso l’imposta sulla casa graverà su uno dei due appartamenti, a scelta dei proprietari, essendo uno dei due considerato seconda casa. Nella circolare 27/e/2016 dell’Agenzia delle entrate, viene precisato di norma non è possibile unire due appartamenti di proprietà diversa, “in quanto è preclusa la possibilità di fondere in un'unica unità immobiliare i due originari cespiti”. È però possibile dare evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali dei due appartamenti. Questa operazione è detta fusione fiscale di immobili. Gli alloggi resteranno distinti, ciascuno con la propria rendita catastale, ma si potrà ugualmente usufruire dei benefici fiscali sulla prima casa. Accatastamento unitario ai fini fiscali, come fare? Sarà necessario presentare due distinte dichiarazioni di variazione, per ciascuno degli appartamenti con la planimetria dell’intera unità immobiliare.

Comprare una stanza dal vicino

Un’altra possibilità di ampliare la propria casa è l’acquisto di una porzione di immobile contigua alla propria per procedere all’accorpamento. In pratica comprare una stanza dal vicino: il progetto sarà molto semplice e comporterà, nel migliore dei casa, solo l’apertura di una porta tra il proprio appartamento e il vano accanto che si desidera acquistare. La procedura è la stessa dell’accorpamento tra due appartamenti: quindi il progetto, la dichiarazione al Comune di inizio lavori e la pratica di fusione catastale. Le rendite catastali di entrambi gli appartamenti subiranno una modifica: nel caso dell’immobile ampliato la rendita sarà più alta, mentre quella dell’altro appartamento, che rimarrà al vicino sarà inferiore. Allo stesso modo cambieranno anche i millesimi del condominio.