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5 cose da sapere prima di chiedere un mutuo

created by Team editoriale Venerdì, 3 Febbraio, 2017 - 10:16

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cosa sapere quando si chiede un mutuo

Un mutuo è un finanziamento a medio/lungo termine, generalmente dai 5 ai 30 anni, concesso per acquistare o ristrutturare casa e garantito da un’ipoteca su immobile con un atto pubblico davanti a un notaio. E se non si ha la fortuna di disporre dell’intera cifra, è un passaggio obbligato per metter su casa. Oggi ottenere un mutuo è più facile, lo dicono i dati sulle erogazioni, che crescono costantemente da oltre un anno, e i tassi praticati, ai minimi intorno al 2%. Ma questo non deve indurre a ritenere che le banche concedano mutui a tutti. Quindi è buona regola, prima di guardarsi intorno, conoscere quali sono i requisiti per chiedere un mutuo e quale mutuo ci si può permettere in base alla propria situazione economica. Essere informati permette di scegliere il mutuo più adatto alle proprie esigenze, tra le tante offerte praticate, e anche di andare in banca sapendo già quali domande fare. Vediamo cosa sapere quando si chiede un mutuo.

Quanto mutuo posso permettermi?

Quale sarà il massimo mutuo erogabile da parte della banca è un'informazione fondamentale ai fini dei nostri calcoli. Ma il primo passo per accendere un mutuo è senz'altro stabilire di quale cifra si ha bisogno. Suggeriamo di non limitare l’importo al giusto indispensabile: le spese per comprare casa, infatti, non si limitano al costo dell’immobile. Ci sono varie voci che fanno lievitare questa cifra e fa comodo avere un po’ di liquidità per evitare di dover chiedere successivamente un altro prestito sicuramente più oneroso: il mutuo è il finanziamento con i tassi di interesse più bassi, in più ci sono le detrazioni fiscali mutuo prima casa, con uno sconto sulle tasse pari al 19% degli interessi e delle spese correlate al mutuo, per un massimo di 760 Euro annui.

Quindi il consiglio è valutare bene quanto è necessario, senza esagerare perché nello stesso tempo occorre tenere presente che le banche concedono fino all’80% del valore dell’immobile. Ottenere l’intera cifra non è impossibile, ma le condizioni contrattuali peggiorano, inoltre i requisiti per avere un mutuo al 100% sono davvero stringenti.

Quanto alla durata, la decisione è soggettiva e ci sono due valutazioni da fare: conviene rimborsare il prestito più velocemente per limitare il peso degli interessi o allungare i tempi per tenere la rata più bassa? Il suggerimento è prevedere una rata ‘comoda’, pensando anche ai possibili imprevisti. E in ogni caso, se si riesce a mettere da parte qualcosa, si può sempre considerare la possibilità di un’estinzione anticipata del prestito. Per i mutui contratti dopo il 2007, la legge Bersani esclude penali sull’estinzione anticipata.

Tasso fisso o variabile, quale scegliere

Il tasso è la percentuale di interessi da pagare per dilazionare il rimborso del debito. Nella scelta tra mutuo a tasso fisso o variabile oggi pesa molto il livello dei tassi. I dati sulle erogazioni dicono che gli italiani preferiscono il tasso fisso. Se in passato sulla scelta contava molto la grande differenza tra tasso fisso e variabile, dopo l’escalation degli anni della crisi, che aveva portato i tassi variabili alle stelle, oggi le famiglie preferiscono andare sul sicuro, anche se i tassi variabili oggi sono leggermente più bassi di quelli fissi. In ogni caso, la legge consente la portabilità del mutuo: cambiare il contratto, passando da una formula fissa ad una variabile. Il modo più semplice per orientarsi tra le offerte e fare confronti è il web.

Le altre spese del mutuo

Al mutuo sono correlate una serie di spese, a volte anche consistenti, per cui nello scegliere a quale istituto affidarsi occorre prestare attenzione ai costi che vanno oltre il rimborso della cifra. Alcuni istituti, infatti, calibrano la propria offerta anche in funzione delle spese ‘accessorie’, con condizioni più o meno vantaggiose. Vediamo nel dettaglio quali spese aspettarsi.

  • Spese di istruttoria: ossia il rimborso da corrispondere alle banche per le spese legate all’iter burocratico della richiesta di mutui. Variano da banca a banca e non sono dovute se la domanda viene rifiutata.
  • Perizia: l’istruttoria è corredata da una perizia del valore dell’immobile, il cui costo generlamente non supera i 300 euro. In alcuni casi, le banche assorbono il prezzo della perizia, che risulta perciò gratuita.
  • Atto notarile: è la spesa più alta, i costi sono variabili a seconda del tarrifarrio e dell’atto. Il cliente può scegliere il professionista ed è sempre opportuno chiedere un preventivo
  • Imposta sostituiva sui mutui prima casa è dello 0,25%. Nel caso il finanziamento per la seconda casa, è del 2%.

Assicurazione per il mutuo casa, garanzie e mutui blindati

Nel caso non si soddisfino i requisti per ottenere un mutuo, ad esempio i lavoratori precari, o di mutui sull’80% o più del valore dell’immobile che si sta per acquistare, la banca può richiedere delle garanzie supplementari, reali o personali. La fideiussione sul mutuo ipotecario è una di queste. In pratica la banca chiede ad una terza persona, ad esempio un parente, di fare da garante per il soggetto che sta chiedendo il mutuo. Il fideiussore è chiamato a intervenire nel caso il debitore non onori la restituzione.

L’assicurazione è un altro modo per ‘mettere al sicuro’ il prestito. La banca può richiedere una polizza vita a protezione del mutuo, ad esempio, nel caso in cui questo sia particolarmente lungo e si finirà di pagare in età avanzata. O anche una polizza incendio, a garanzia della buona tenuta dell’immobile, di importo limitato, che incida poco sulla rata.

 

Surroga o sostituzione, rottamare un vecchio mutuo

Chi ha comprato casa con un mutuo negli anni della crisi ha avuto il doppio svantaggio di prezzi più cari e tassi saliti alle stelle. Ci sono però dei modi per strappare condizioni più favorevoli, rottamando i mutui troppo cari, e risparmiare negli anni a venire. In particolare la sostituzione del mutuo, con la quale in pratica si accende un altro finanziamento, per importo e durata, ed quindi è necessaria una nuova ipoteca, con un nuovo atto notarile, e la surroga del mutuo, che significa spostare il mutuo in un'altra banca che offre condizioni più vantaggiose. In quest'ultimo caso la già citata legge Bersani stabilisce che la portabilità del mutuo è gratuita.