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Accollo mutuo: cos’è e come funziona

created by Team editoriale Giovedì, 16 Marzo, 2017 - 11:02

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chiavi di casa, accollo mutuo

Se ti stai apprestando ad acquistare la casa dei tuoi sogni ma su di essa vige ancora un’ipoteca della banca in quanto il mutuo del vecchio proprietario non è ancora stato estinto, hai due possibilità: subentrare al posto del venditore attraverso l’accollo del mutuo, oppure richiederne l’estinzione prima di procedere all’acquisto.

Se il venditore non dispone della possibilità di estinguere il mutuo allora la prima soluzione è quella che fa al caso tuo! Vediamo insieme come funziona l’accollo del mutuo analizzando le caratteristiche e i requisiti per ottenerlo e cercando di capire se effettuare il subentro del mutuo conviene oppure no.

Cos'è l'accollo del mutuo?

Iniziamo cercando di capire cos’è l’accollo del mutuo; esso consiste nello stipulare un contratto tra le due parti in cui il compratore subentra al posto del venditore nelle obbligazioni del mutuo. Ciò vuol dire che l’acquirente si assume l’obbligo di rimborsare le rate e di adempiere a tutti gli altri impegni previsti dal contratto stipulato dal suo predecessore. L’accollo prende formalmente il via alla firma del rogito seguendo le regole di una qualsiasi compravendita di immobile.

I soggetti coinvolti durante la procedura sono:

  • l'accollato, ossia il venditore e mutuatario;
  • l'accollante, cioè chi vuole acquistare l’immobile;
  • l'accollatario, l’ente creditore che ha rilasciato il finanziamento.

Quale legge regola questo accordo? È la legge sull’accollo mutuo del Codice Civile, art.1273, la quale afferma che, affinché l'atto sia valido, accollante e accollato devono stipulare un contratto nel quale si dichiara di svincolare l'accollatario dall’onere di pagare le somme restanti del finanziamento. Questa condizione può effettuarsi in svariati casi, specialmente quando il venditore ha esigenza di vendere velocemente l’immobile. Un altro caso frequente avviene se decidi di acquistare direttamente da un’impresa costruttrice che, così facendo, può liberarsi dal debito residuo, di questo però ne parleremo in dettaglio più avanti. 

Tipologie di accollo del mutuo

Le tipologie di accollo del mutuo sono sostanzialmente due:

  • Accollo mutuo cumulativo, molto diffuso in Italia, prevede che il precedente mutuatario non sia liberato completamente dagli obblighi nei confronti della banca. Questo perché, nel caso in cui il nuovo contraente non sia in grado di pagare il debito predisposto, la banca è opportunamente assicurata, facendo ricadere la responsabilità sul precedente proprietario dell’immobile. Questo tipologia di accordo è anche detta accollo mutuo ipotecario in quanto oltre alle citate prerogative, è assistito da un' ipoteca che lega entrambe le parti coinvolte.
  • Accollo mutuo liberatorio, in questo caso non è richiesta la partecipazione del venditore solo se, nel contratto che stipula con il subentrante, viene espressamente richiesto di essere liberato da ogni responsabilità. Così facendo sarà responsabilità unicamente dell’acquirente che subentra. In questa circostanza la procedura dell’accollo del mutuo prevista dalla banca richiede all'acquirente la documentazione anagrafica e reddituale, come accade solitamente quando si richiede un mutuo. Tra l’altro è bene sapere che potresti non conservare le condizioni previste dal mutuo originario.

Un' ulteriore distinzione sull’accollo del mutuo va fatta a seconda di chi assume il ruolo di accollato. Quando si tratta del costruttore dell’immobile, il valore dell’accollo non può superare l’80% del valore dell’immobile. Se invece parliamo di un privato, allora può essere accollato tutto il debito residuo.

Aspetti da valutare per l'accollo del mutuo

Infine, cerchiamo di valutare tutti gli aspetti che possono convincerti o meno ad attuare un accollo.

Vi sono molti aspetti positivi da ambo le parti nel subentrare in un mutuo già attivo. Per l’accollante i vantaggi sono per lo più economici, infatti così facendo potrà evitare le spese notarili e di istruttoria. Inoltre un ulteriore vantaggio sta nel non dover richiedere personalmente un mutuo, rischiando magari che non venga concesso, in quanto ve ne è già uno in corso; questo non vale però nel caso di accollo liberatorio, come abbiamo visto nel paragrafo precedente. Anche l’accollato comunque trae un vistoso vantaggio non dovendo estinguere completamente, ma solo in parte. 

Bisogna guardare però anche l’altro lato della medaglia, considerando alcuni elementi di cui essere estremamente certo prima di procedere all’accordo. In primis è necessario verificare che l’accollato sia in regola con i pagamenti, in modo da non dover pagare tu le spese del cattivo pagatore. Altro elemento: se il venditore è una ditta costruttrice, questa potrebbe anche richiedere all'acquirente il rimborso di una parte delle spese sostenute per accedere al finanziamento, il che potrebbe ridurre il risparmio sulle spese. Bisogna essere ben coscienti del tipo di mutuo stipulato dal costruttore, delle spese, degli oneri collegati e dei tassi, così da non avere spiacevoli sorprese.

Valuta quindi se l’accollo sia poi davvero più conveniente rispetto alla stipula di un mutuo completamente nuovo.