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Casa a riscatto: tutte le novità!

created by Team editoriale Venerdì, 23 Ottobre, 2015 - 12:36

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affitto con riscatto

 

Hai un buono stipendio, ma non hai ancora messo da parte una somma sufficiente per chiedere un mutuo per l'acquisto di una casa? Vuoi procedere all'acquisto di una casa ma hai prima bisogno di effettuare la vendita di un'altra proprietà?

Nessuna fretta, c'è una soluzione! Puoi fare ricorso all'affitto con riscatto, una tipologia contrattuale tornata in auge in questi anni di contrazione del mercato immobiliare e attualizzata tramite l’articolo 23 dello Sblocca Italia (decreto legge n. 133/2014). Ma vediamo di che si tratta e come funziona l'affitto a riscatto.

Affitto con riscatto: dagli anni 50 una soluzione alla crisi immobiliare

L'affitto a riscatto viene introdotto in Italia dal Piano Casa Fanfani: attraverso un patto di futura vendita immobiliare era possibile pagare l'acquisto di una casa con una sorta di “rateizzazione”. Le quote corrisposte periodicamente, come in un normale contratto di affitto, venivano scalate dall'ammontare totale. Al termine del periodo stabilito e al raggiungimento dell'ammontare totale pattuito, la casa diventava di proprietà dell'affittuario.

Per molto tempo l'affitto con riscatto è rimasta una soluzione marginale, ma gli anni di crisi hanno riportato alla luce questa tipologia contrattuale e da alcuni anni si è iniziato a parlare di rent to buy immobiliare.

Il Rent to buy è una pratica di acquisto del mondo anglosassone molto simile all'affitto a riscatto: in pratica si da tempo all'acquirente di raggiungere i requisiti necessari per la concessione di un mutuo, in questo periodo, che è di circa 3 anni, l'acquirente paga un canone periodico al proprietario dell'immobile: una parte per l'affitto mensile e una parte viene accantonata per l'acquisto. Al termine di questo periodo l'affittuario ha il diritto di acquistare la casa al prezzo pattuito al momento della sottoscrizione del contratto di rent to buy.

Tipologie di contratto per affitto con riscatto

Per qualche anno si sono utilizzate tipologie contrattuali non normate o combinazioni di tipologie esistenti. Le varianti contrattuali di affitto a riscatto erano principalmente due:

  • Affitto con riscatto con opzione d'acquisto: al termine del periodo stabilito l'inquilino ha il diritto di comprare l'immobile al prezzo pattuito. I canoni versati sono un acconto sul prezzo d'acquisto, interamente o in parte secondo gli accordi. Si firmano due contratti, uno di affitto e l'altro di opzione d'acquisto.
  • Affitto con riscatto con preliminare di vendita: al termine del periodo concordato il proprietario è obbligato a vendere e l'inquilino ad acquistare. I canoni versati sono un acconto sul prezzo d'acquisto, interamente o in parte secondo gli accordi. Insieme al contratto di locazione viene firmato un preliminare di vendita che viene trascritto.

Lo Sblocca Italia interviene sull'argomento e definisce una nuova tipologia contrattuale per l'affitto a riscatto, definita come Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. Vediamo cosa stabilisce:

  1. Diritto d'acquisto: viene specificato che questa disciplina si applica ai contratti in cui viene definito un diritto di acquisto su un immobile, successivamente ad un periodo di locazione. In questo periodo parte del canone di locazione è destinato all'accantonamento come acconto sul prezzo di acquisto. Questo chiarisce il fatto che l'inquilino non è obbligato a comprare al termine del periodo, ma ne ha il diritto.
  2. Trascrizione del contratto: per il nuovo contratto è prevista la trascrizione nei registri immobiliari come un regolare contratto preliminare di vendita o compromesso, questo mette in salvo il potenziale acquirente da un eventuale pignoramento dell'immobile, in caso di fallimento del proprietario.
  3. Risoluzione del contratto: il contratto si scioglie per inadempienza dell'acquirente in caso di mancato pagamento di un numero massimo di canoni, anche non consecutivi, stabiliti dal proprietario e dal potenziale acquirente (con un tetto minimo di 1/20 di canoni non pagati). In questo caso il proprietario dell'immobile ha diritto alla restituzione del bene e, se non è stato specificato diversamente sul contratto, trattiene per intero le quote di anticipo. In caso invece di inadempienza del proprietario: egli stesso deve restituire la parte delle quote che era stata destinata all'accantonamento come acconto per l'acquisto, con la maggiorazione degli interessi legali.
  4. Durata: il periodo precedente all'acquisto non può essere superiore ai 10 anni. Anche questo parametro è stabilito al momento del contratto.
  5. Norme usufrutto: in questa tipologia contrattuale si applicano le norme legate all'usufrutto, sono previsti dunque una cauzione e un inventario, la manutenzione ordinaria è a carico dell'acquirente mentre quella straordinaria, riferita agli elementi strutturali, è a carico del proprietario.

Consigli per la stipula del contratto a riscatto

Come abbiamo visto ci sono molti punti che devono essere definiti in fase di scrittura del contratto: prima di tutto la durata del periodo di locazione e la frequenza dei pagamenti, l'ammontare del canone e la sua ripartizione tra la quota destinata all'affitto, e quella destinata all'acconto. È importante anche definire le penali in caso di inadempimento e i diritti di recesso dal contratto di affitto a riscatto.

 

L'affitto a riscatto conviene ai compratori?

Sì, se sai che nello spazio di un certo numero di anni potrai essere in grado di effettuare un acquisto. Questo ti darà il tempo necessario per effettuare altre eventuali operazioni come la vendita di un altro immobile o accantonare la quota per l'anticipo del mutuo.

 

L'affitto a riscatto conviene ai proprietari?

Sì, se si ha necessità di una liquidità anche graduale, ma immediata. Questo sistema permette di aumentare il numero di possibili compratori, proprio perché include anche chi non potrebbe fare un acquisto nell'immediato. Una salvezza per la crisi dell'attuale mercato immobiliare. In più i canoni sono più alti di un normale affitto, quindi le entrate sono maggiori.

Questa tipologia può anche essere utile a proprietari immobiliari con un grande numero di beni sfitti, che non abbiano necessità di una vendita immediata, ma che abbiano intenzione di ridurre le spese di gestione.